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Promesse ou compromis : quelle différence ?

Promesse ou compromis : quelle différence ?
Ecrit le 28/06/2008 par : Partager sur LinkedIn Partager sur Google Partager sur Twitter Partager sur Facebook
1. Le promesse unilatérale de vente

Aux termes de la promesse unilatérale de vente le vendeur (nommé le promettant) s’engage à vendre un bien à un prix déterminé au candidat acquéreur, sans que celui-ci prenne l’engagement d’acheter. Le candidat à l’achat (nommé le bénéficiaire de la promesse) verse une indemnité d’immobilisation. Il dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter et d’un délai déterminé dans la promesse pour faire connaître officiellement au promettant sa décision d’acheter.

Option :

Si, dans le délai qui lui est imparti, le bénéficiaire décide d’acquérir, il doit lever l’option selon les modalités définies dans la promesse (lettre recommandée avec demande d’avis de réception). Chacune des parties est alors définitivement engagée et la vente est parfaite.
Si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans ce délai, l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant et chacune des parties libérée de tout engagement.

Enregistrement :

La promesse unilatérale de vente établie sous seing privé (c'est-à-dire autrement que par acte notarié) doit obligatoirement être enregistrée dans les 10 jours de sa signature sous peine de nullité. L’enregistrement s’effectue à la recette des impôts du domicile de l’une des parties. Coût d'enregistrement fixe : 125 €


2. Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente)

Le compromis de vente est fondamentalement différent de la promesse unilatérale. Il engage les deux parties et manifeste de façon plus certaine leur réel désir de faire affaire. Aux termes du compromis, le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s'engage à acheter. La vente est définitive exception faite pour l’acheteur de se rétracter dans les 7 jours suivant la signature du compromis et exception faite du cas ou au moins une des conditions suspensives n'est pas réalisée (levée). Le transfert de propriété est quant à lui reporté à la date de signature de l’acte notarié définitif.

Versement d’une somme d’argent au compromis :

Le compromis détermine la sanction que subira la partie défaillante en cas de refus par elle de régulariser l’acte malgré la réalisation des conditions suspensives. Sa signature s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’argent (de 5 à 10 % du prix en général) entre les mains d’un tiers (le notaire, ou l'agent immobilier si ce dernier dispose d'un compte séquestre).

En pratique, ce versement est qualifié de clause pénale dans la quasi-totalité des compromis de ventes. Aucune des parties ne peut revenir sur son engagement. La somme versée par l’acquéreur sera conservée par le vendeur à titre de dommages et intérêts si l’acquéreur ne signe pas l’acte. De plus, le vendeur est en droit de poursuivre l’acquéreur et de demander la passation de l’acte de vente en justice : le juge prononce alors la vente. Si le vendeur refuse de réitérer l’acte, l’acheteur peut faire prononcer la vente par voie judiciaire et obtenir le versement de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

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