English version | Version Française Acheter | Louer | Expertiser & Vendre Accueil | Qui sommes-nous ? | Nos équipes | Actualités | Partenaires | Contact | Mentions légales Actualités : Et si la crise avait au final été profitable ?... 2010-02-04 Et si la crise avait au final été profitable ?... Quelle drôle d'idée n'est-ce pas ? Je vous entends déjà rire sous cape en vous demandant quelle mouche nous aurait donc piquée pour oser titrer un édito de la sorte. Rassurez-vous, il ne s'agit pas ici d'un quelconque délire mégalomaniaque, bien au contraire même. Je souhaite simplement que nous essayions ensemble de tirer quelques enseignements positif de cet évènement majoritairement négatif. Je ne vous parlerai pas de ce que nous savons tous déjà, du nombre de nos confrères qui ont mis la clef sous la porte, des poncifs du genre "la professions a été assainie par la crise" qui a fait œuvre de rationalisation et autres lapalissade de café du commerce. Non, pas ça, par pitié et décence. Tournons la page s'il vous plait. Regardons plutôt ce qui a positivement changé, ou en tous les cas, ce que nous avons constaté. Rappelez-vous des années 2000-2007, années fastes s'il en est, ou nous faisions tous la course à la recherche de nouveaux biens à proposer à nos acheteurs trop nombreux, pressés de s'endetter parfois même au delà du raisonnable. Notre métier d'alors : "rentrer du mandat". Notre cauchemar d'alors : "pas assez de biens et trop d'acheteurs", embouteillage chez les notaires… A l'époque – si je puis dire – en désespoir de cause, pour tenter de satisfaire un client acheteur peut-être plus sympathique ou plus aimable qu'un autre, vous décrochiez votre téléphone, vous vous armiez de votre plus douce voix et vous appeliez un confrère (qu'on qualifiait alors plus communément de "concurrent"…), pour poliment lui demander s'il n'aurait pas un 200 m² plein Sud en étage élevé en trop sur lequel il serait généreusement prêt à vous octroyer un "intercabinet"… Je suppose que vous vous rappelez de sa réponse d'alors ?... Voilà ce qui selon nous a le plus changé. Voilà ce qui selon nous est le point de départ d'un profond et lent changement de mentalité dans l'immobilier. Voilà ce qui selon nous va nous rapprocher d'un mode de fonctionnement, de coopération, plus anglo-saxon et sans doute plus efficace en de nombreux points. C'est en cela que la crise est profitable, à nos clients ainsi qu'à notre profession. S'agit-il d'un élan de solidarité sectorielle, d'un réflexe de survie de l'espèce ? Peu importe. Qu'elle qu'en soit la motivation intrinsèque, de nouveaux horizons de collaboration professionnelle s'ouvrent à nous tous (ou "presque tous"…). Le mot "confrère" prendrait-il enfin tout son sens dans une profession pourtant non ordinale ? Gardons à l'esprit que seule compte la satisfaction de nos clients. Accepter l'intercabinet est le meilleur moyen d'y parvenir et par la même occasion de renvoyer une image globalement positive de notre profession en occultant aux yeux de nos clients nos guéguerres intestines dont ils n'ont que faire. Seul le résultat compte pour eux : ont-ils, par notre intermédiaire, trouvé ou pas l'appartement qu'ils recherchaient. Point. Nous avons tous, avec la crise, fait de gros efforts vis-à-vis de nos acheteurs : efforts de recherche, de diligence, d'honoraires, de service… Continuons aussi, entre nous, à faire preuve d'ouverture d'esprit et de confraternité professionnelle. Soyons transparents avec nos clients mais aussi entre nous et la profession toute entière s'en trouvera grandie, et au final, gagnante. Ouvrons nos fichiers aux confrères respectueux, partageons nos informations, nos visites, nos honoraires. Comme il est de coutume de le rappeler, 50% de quelque chose est toujours mieux que 100% de zéro. En 2009, nous avons réalisé plus de 40% de nos ventes en intercabinet. Nous souhaitons que ce pourcentage continue d'augmenter. Ce n'est pas un objectif bien sur, mais c'est une donnée factuelle constatée et une satisfaction non dissimulée. Cela veut dire que de plus en plus de confrères acceptent de collaborer avec nos équipes et que cette collaboration porte ses fruits. Nous avons adapté nos outils techniques et informatiques à ce mode de fonctionnement et avons ouvert nos bases de données privées à nos partenaires. En 2010, nous essaierons d'améliorer encore ces outils pour vous en faciliter l'usage au quotidien et vous – nous – permettre de mieux travailler ensemble. Nos différentes enseignes (Haussmann Prestige Paris, Royal Istismar, Alliance France immobilière…) ainsi que nos partenaires privilégiés au Liban, en Arabie Saoudite, en Australie et ailleurs feront de même et vous accueilleront, que vous soyez client ou confrère, avec le même plaisir. Richard BELLANGER - C.E.O. ROYAL ISTISMAR : Emporio Estate Group entre au capital de Royal Istismar. 2010-01-30 ROYAL ISTISMAR est une jeune société immobilière entièrement dédiée à la clientèle moyenne orientale : confidentialité absolue, services spécifiquement adaptés, réseau de partenaires spécialisés. Afin de l'accompagner dans son développement, EMPORIO ESTATE GROUP a décidé d'entrer au capital de ROYAL ISTISMAR. Un nouveau site internet, plus représentatif des différents services proposés, sera mise en ligne mi-février. Découvrez ROYAL ISTISMAR > cliquez ici Petit quizz de fin d'année - " PART 1 " 2009-12-14 La fin d'année arrive à grands pas... Les fins d'années sont toujours propices aux petits bilans. Pour changer un peu, je vous propose ce petit quizz sur l'histoire d'internet. Vous allez le constater, ça ne nous rajeunit pas ! Et oui, déjà... Allez, rappelez-vous... [ Richard BELLANGER ] Le premier email ? L’email a été créé par le programmeur Ray Tomlinson en 1971, séparant grace au symbole « @ » l'homme de sa machine. C'est lui qui a envoyé le premier mail de l'Histoire, à ses collaborateurs. Il y expliquait comment envoyer un email ! Le premier spam ? Le premier pourriel est envoyé en 1978 par Gary Thuerk, marketeux chez Digital Equipment Corporation, entreprise informatique morte en 1998. Le procédé énerva beaucoup, compte tenu de la rapidité des modems de l'époque : le téléchargement d'un long mail adressé à des milliers de destinataires était susceptible de bloquer les ordinateurs des récipiendaires. Ce premier spam fit apparemment planter le réseau de l'université de l'Utah. Le premier nom de domaine ? Symbolics.com est déposé en mars 1985 par une entreprise fabriquant des ordinateurs ne faisant tourner que des logiciels programmés en langage Lisp. La société a coulé... Le premier moteur de recherche ? Archie est créé en 1990 par Alan Emtage, étudiant à l'université McGill de Montréal. Il consistait en une sorte de base de données des noms de fichiers publics disponibles sur Internet, offrant la possibilité d'y faire une simple recherche. Archie existe toujours, mais on ne peut y rechercher que sur des FTP anonymes ou des sites polonais... Le premier site internet ? En 1989, le physicien Tim Berners-Lee du CERN (European Organization for Nuclear Research) crée un nouveau système d'information reposant sur l'hypertexte. Objectif : disposer d'un réseau unique sur lequel partager via Internet les connaissances stockées sur les ordinateurs de différents laboratoires. En 1990, il nomme son invention le World Wide Web. Info.cern.ch est l'adresse du premier serveur web et http://info.cern.ch/hypertext/WWW/TheProject.html celle de la première page, sur laquelle les premiers internautes trouvaient une explication du projet. Source Fluctuat.net Bientôt une garantie des risques locative universelle 2009-12-13 Dès janvier prochain, les bailleurs pourront souscrire, auprès des assureurs, la nouvelle garantie des risques locative universelle. A condition que le loyer majoré des charges ne dépasse pas 2.000 euros mensuels. Au bout d'un peu plus de deux ans d'existence, la garantie des risques locative (GRL) est appelée à faire peau neuve à la rentrée. Dans sa nouvelle architecture, cette garantie devient universelle, ce qui signifie que les bailleurs pourront la souscrire auprès des compagnies d'assurances pour couvrir leurs locataires, quel que soit leur profil. Voici les grands points à retenir. Qui souscrit la GRL ? La GRL est souscrite par le bailleur moyennant un taux de cotisation qui devrait représenter, selon les compagnies d'assurances, entre 1,5% et 2,5% du montant annuel des loyers. Fiscalement, la cotisation d'assurance est totalement déductible des revenus fonciers du bailleurs. Quels risques couvrent la GRL ? Dans sa nouvelle version, la GRL couvre les loyers dont le montant charges comprises ne dépasse pas 2.000 euros par mois. Elle rembourse les bailleurs des impayés de loyers dans la limite globale de 70.000 euros par logement (y compris les frais de procédure). Cette garantie couvre également les détériorations à hauteur de 7.700 euros par logement. Quels locataires sont couverts ? Tous les locataires sont éligibles à la GRL universelle, dès lors que leur taux d'effort, représenté par le loyer majoré des charges, ne dépasse pas 50% des ressources. Ce dernier poste englobe les revenus d'activité, les autres revenus réguliers, l'aide au logement (allocation pour le logement ou allocation de logement familial ou allocation de logement de solidarité) et les prestations sociales (allocations familiales). Dans la pratique, pour les justifier, le locataire doit présenter son dernier avis d'imposition. A défaut, son contrat de travail à durée indéterminée ou déterminée. Quel est le rôle des assureurs ? Les compagnies d'assurance distribuent la GRL et l'assurent . "Jusqu'à maintenant, la GRL était gérée par le 1% Logement. Avec la réforme qui sera effective dès la rentrée lors de la publication des décrets, le 1% Logement met fin à son rôle d'assureur. Un mécanisme de type réassurance est mis en place par le 1% Logement au profit des compagnies d'assurances pour couvrir les dossiers où le taux d'effort du locataire dépasse 28% de ses ressources", explique Jean-Luc Berho, vice-président de l'Union d'économie sociale du logement (UESL). En cas de sinistre - impayés de loyers avec ou sans détérioration du logement loué -, les assureurs se chargent de la gestion du sinistre et de l'indemnisation du bailleur. "Les assureurs qui signent une convention avec notre organisme devront distribuer de manière quasi exclusive et prioritaire la GRL", commente Lucie Cahn, directeur général de l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL). Quid des contrats d'assurance "loyers impayés" ? Les classiques contrats d'assurance "loyers impayés" souscrits à titre individuel ou collectif subsistent. Mais ils s'adresseront tout spécialement aux bailleurs louant des biens dont le loyer majoré des charges dépasse le seuil des 2.000 euros. La GRL en chiffres A ce jour, quelque 90.000 logements sont couverts par la GRL ancienne formule. Le montant moyen des impayés représente trois mois de loyers, soit environ 1.500 euros. Quelque 60.000 logements devraient être couverts prochainement par ce dispositif. A terme, le potentiel de logements assurables via la GRL universelle tourne autour de 2 millions. Un article de : MARTINE DENOUNE, Les Echos Service Public : un excellent site pour répondre à vos questions. 2009-11-23 Service Public : un excellent site pour répondre à vos questions. L'administration française met à votre disposition cet excellent site internet pour répondre à vos questions en matière de logement. Nous sommes bien sur à votre disposition pour compléter cette information. Pour consulter ce site internet > cliquez ici Les Paradis Fiscaux inattendus... 2009-11-19 Trés intéressant article à lire sur les paradis fiscaux. Pour lire cet article > cliquez ici M6 - 66 MINUTES - Affaire "David Burton" alias Troy David Stratos 2009-11-08 M6 - 66 MINUTES - Affaire "David Burton" alias Troy David Stratos Vous pouvez visionner sur DailyMotion le reportage de M6 pour le magazine 66 MINUTES, produit par StoryBox Press sur cette hallucinante affaire. Pour regarder le reportage en video > cliquez ici TWITTER : Suivez-nous sur Twitter ! 2009-11-05 TWITTER - IMMOBILIER - Suivez-nous ! Nous publions nos meilleures affaires en TEMPS REEL et en avant-première sur TWITTER. Suivez-nous sur TWITTER et profitez en premier des meilleures opportunités ! Pour nous suivre en temps réel > cliquez ici Revue de Presse : LIBERATION - NEXT 2009-11-04 LIBERATION - Next - Enquête Dans le supplément mensuel de LIBERATION ce week-end, article sur l'affaire "David BURTON" Pour voir cet article > cliquez ici Revue de Presse : JDD - Fait Divers 2009-09-26 LE JOURNAL DU DIMANCHE (JDD) - Fait Divers Dans le JDD d'aujourd'hui, article sur l'affaire "David BURTON" Pour voir cet article > cliquez ici CLOSER, : article sur l'affaire "David BURTON" 2009-09-25 CLOSER - Les News Dans CLOSER, article sur l'affaire "David BURTON" Pour voir cet article > cliquez ici Revue de Presse : RTL - Affaire "David Burton" 2009-09-23 RTL - Actualités - Faits Divers Sur RTL, interview concernant l'affaire David BURTON Pour revoir cette émission > cliquez ici Revue de Presse : M6 – Accès Privé - Reportage 2009-09-14 M6 – Accès Privé - Reportage Sur M6 – première diffusion le Samedi 12 Septembre à 17h40 dans l'émission "Accès Privé", reportage sur l'immobilier de prestige. HAUSSMANN PRESTIGE PARIS vous fait visiter une superbe propriété hautement sécurisée… br> Richard Bellanger – HAUSSMANN PRESTIGE PARIS. Pour revoir cette émission sur M6 REPLAY > cliquez ici David BURTON / alias Troy D. STRATOS / STRAFFORD arrêté 2009-09-03 INFORMATION IMPORTANTE : "David BURTON", plus connu sous son "vrai" nom "Troy David STRATOS" alias "Troy David STRAFFORD", soupçonné d'escroquerie / abus de confiance / grivellerie / faux et usages de faux... a été arrêté lundi 31 Août 2009 par les services de la SARIJE 16, service spécialisé de Police financière à PARIS, rue de la Faisanderie. Si vous avez été confronté à ce personnage, de près ou de loin, merci de prendre attache avec le bureau du F.B.I. auprès de l'ambassade des Etats-Unis à Paris. Voici la procédure : Appelez l'Ambassade Américaine au (+33) 1 43 12 27 55 et précisez leur que vous appelez pour le cas "Troy Stratos" (Passeport N°037166468, date de naissance : 13 Avril 1966). Demandez le bureau du F.B.I. et expliquez votre cas à l'agent en charge du dossier. Merci par avance. Grâce à vous aussi, ce genre d'individu ne nuira plus à quiconque ! Un prêt à ZERO % pour vos travaux, ça vous tente ? 2009-08-27 "L'éco PTZ" : ça existe ! Profitez-en. L'éco prêt à taux zéro est destiné à financer les dépenses de rénovation thermique et / ou énergétique des résidences principales. Par rapport à un prêt classique, il vous permet d'économiser les intérêts puisque son taux est fixé à 0 %. Oui Oui, vous avez bien lu, ZERO. Il est accordé sans condition de ressources, mais ne s'adresse qu'aux propriétaires de logements achevés avant le 1er janvier 1990. Le montant du prêt accordé ne peut pas dépasser 30 000 euros. En revanche, la durée de remboursement de 10 ans est plutôt très confortable. Sachez en profiter ! Comment l'obtenir ? Rapprochez-vous de nos services financiers qui s'en occuperont pour vous. Richard Bellanger - EMPORIO ESTATE GROUP "Je veux un éco PTZ" : je me renseigne ici > cliquez ici INVERSONS LA TENDANCE : nous avons déjà l'acheteur ! 2009-06-08 Nous avons l'acheteur, auriez-vous l'appartement ? Historiquement, le métier d'agent immobilier est (ou était ?), en premier lieu, tourné vers le vendeur : "Commençons par trouver un appartement à vendre, promotionnons-le et trouvons ainsi son acheteur…". Nous avons décidé d'inverser la tendance ! Nous avons, ces 3 dernières semaines, enregistré plus de 250 demandes qualifiées d'acheteurs sur Paris. Nous avons obtenu pour chacun d'eux un accord bancaire de principe sur leur budget et leur crédit. Ces clients sont prêts à acheter aujourd'hui ! Auriez-vous l'appartement qui leur convient ? Ne perdez plus de temps à attendre les acheteurs et à distribuer des mandats de vente à toutes les agences du quartier : contactez-nous pour nous indiquer en quelques lignes le "profil" de l'appartement que vous souhaitez vendre et nous vous répondrons immédiatement si OUI ou NON nous avons un acheteur sérieux déjà qualifié disponible. Vous gagnez du temps, nous aussi. C'est aussi ça l'efficacité. Richard Bellanger – EMPORIO ESTATE GROUP Décrivez-nous votre appartement ici > cliquez ici IMMOBILIER : les nouveautés de la " Loi BOUTIN " (loi MOLLE) 2009-04-03 Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion Dans l'attente de la loi de mobilisation pour le logement, vous êtes très nombreux à vous interroger sur le contenu de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE), autrement appelée " loi Boutin ". Pour cette raison, il nous a semblé nécessaire de vous faire part dès à présent de quelques dispositions d’importance contenues dans cette loi publiée au JO du 27 mars 2009 (loi n°2009-323). Attention, toutes les dispositions ci-dessous entrent en vigueur dès le 28 mars 2009. 1- Obligation de "transmettre" la quittance de loyer au locataire qui en fait la demande : Jusqu’à présent, l’article 21 de la loi n° du 6 juillet 1989 faisait obligation au bailleur de "remettre" gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Dans la loi MOLLE, ce terme "remettre" est remplacé par le terme "transmettre". 2- Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : Dans l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est inséré un alinéa ainsi rédigé : "Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée." Cette disposition ne s’applique qu’aux baux nouvellement conclus au jour de la publication de la loi et non aux baux en cours. Notons dès à présent qu’aucune sanction n’est prévue par le texte en cas d’absence de mention de cette surface dans les baux. Il nous semble que la surface habitable visée renvoie à la surface définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel : "La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre." 3- Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation. L’article 1719 du Code civil est complété par une phrase ainsi rédigée : "Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant." 4- Logement indécent : transmission du jugement constatant l’indécence du logement au préfet. Le juge aura désormais l’obligation de transmettre au préfet le jugement constatant l’indécence d’un logement loué. 5- Nouvelles dispositions relatives au cautionnement d’un bail d’habitation. La loi MOLLE complète l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, article relatif au cautionnement. Suivant ce nouvel article, il n'est plus possible au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement (qu'il soit physique ou bancaire). Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (c’est-à-dire autre qu’une SCI familiale), le cautionnement ne pourra être demandé que : - s’il est apporté par un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. 6- Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par un alinéa ainsi rédigé : "En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. " Nous vous rappelons que suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, la restitution du dépôt de garantie incombait jusqu’ici au bailleur originaire, ce qui ne facilitait pas la tâche du locataire… Et encore beaucoup d'autres dispositions… A suivre dans notre prochain article. IMMOBILIER : quid du dispositif fiscal " Loi SCELLIER " ? 2009-03-12 Et si vous effaciez vos impôts ? : c'est possible ! La solution : la loi SCELLIER Le gouvernement est toujours confronté à un manque récurrent de logements, estimé par les spécialistes à plus de 1 million, principalement dans et autour des grandes agglomérations. De plus, depuis quelques mois, la crise économique touche également le milieu du bâtiment. Depuis le 01/01/2009, 2 lois ont été adoptées pour permettre d'apporter une solution à cette situation : le dispositif CARREZ et plus particulièrement le dispositif SCELLIER. Le gouvernement permet aux contribuables de devenir de véritables acteurs économiques, des investisseurs, en contrepartie d'avantages fiscaux importants. L'état est gagnant car cela crée de l'emploi, comble en partie le manque de logement et génère de la TVA. L'investisseur privé est content car cela lui permet de diminuer fortement ses impôts (jusqu'à les ANNULER !) et lui permet de créer ou consolider son patrimoine. Ces dispositifs exceptionnels sont sans commune mesure avec ceux qui existaient déjà dans ce domaine. Principe du dispositif Scellier : UN CADEAU DE 37% SUR LE PRIX D'ACHAT : Toute personne physique qui acquiert un logement neuf et s'engage à le louer pour une durée de 9 ans minimum, peut déduire de ses impôts 25% du montant de l'acquisition pendant 9 ans, puis 2% par an pendant 6 ans, soit 12 % en deux périodes de 3 ans facultatives, soit un total de 37% du prix de revient de l'acquisition. JUSQU'À 52,1% D'ABATTEMENT SUR LES LOYERS PERCUS : Il bénéficie également d'un abattement de 30% sur les loyers bruts, pendant toute cette durée, qui avec un montage optimisé, permet d'obtenir un déficit foncier imputable sur ses revenus imposables. Dans le cas de revenus fonciers et d'une TMI à 40%, cela procure une économie d'impôt de 52,1% supplémentaire sur la somme imputée. (CSG/CRDS sur revenus fonciers : 12,1%). Ce dispositif est applicable sur toute acquisition faite (acte notarié faisant foi ) en 2009 et 2010. Pour tout acte en 2011 et 2012, le montant de la première période passe de 25 à 20%, la deuxième période et l'abattement des 30% demeurent quant à eux inchangés. Le montant de l'acquisition est plafonné à 300.000 Euros par an et un seul logement. Une acquisition peut être effectuée tous les ans soit 1.200.000 Euros en quatre ans, ce qui procurera à la quatrième année une économie d'impôt de 33.333 Euros. Rappelons pour mémoire que le plafond de l'économie d'impôt est de 25.000 Euros + 10% du revenu net imposable. Nous sommes ici à 33.333 Euros ! Avantage du dispositif Scellier : Contrairement aux dispositifs précédents, le dispositif SCELLIER donne droit à une réduction d'impôts directe et l'économie n'est plus fonction du taux marginal d'imposition. En faisant le choix d'un montage optimisé et sécurisé, l'acquéreur peut ainsi se créer ou accroître son patrimoine pour quelques dizaines d'Euros par mois, tout en protégeant sa famille et en préparant sa retraite. Dans le cas d'une hypothèse de revente à 15 ans, en prenant une revalorisation du bien volontairement basse d'à peine 2% par an, pour obtenir le même capital, il faudrait placer cette participation mensuelle à plus de 14% l'an, net d'impôts. Impossible par les temps qui courent ! (ou alors, il faut appeler Madoff…). Nous mettons la compétence et le sérieux de nos équipes spécialisées à votre service afin de vous apporter toutes les informations nécessaires pour la réalisation d'un montage clé en main. Contactez-nous pour une étude personnalisée GRATUITE > cliquez ici IMMOBILIER : nous sommes sur Facebook 2009-03-01 Retrouvez HAUSSMANN Prestige sur Facebook Consultez notre Groupe sur Facebook ici> cliquez ici IMMOBILIER : un véritable service avant tout ! 2009-02-21 Le mot "SERVICE" chez nous - DISPONIBILITE : nos conseillers sont toujours joignables Nos clients peuvent joindre directement leur conseiller de 8h00 à 22h00 et 7 jours sur 7. Nous organisons leurs visites 7 jours sur 7, dimanche compris. - EFFICACITE : interlocuteur unique dédié A chaque client son conseiller personnel, qui suivra son dossier de A à Z et s'occupera pour lui de l'ensemble de son projet immobilier. - COMMUNICATION : compte rendu détaillé Après chaque visite un compte rendu détaillé est envoyé par email au vendeur. Une fois par semaine, son conseiller lui adresse un point sur l'ensemble des démarches effectuées. - CONFIDENTIALITE : elle est essentielle... Nos clients savent qu'ils peuvent compter sur notre totale discrétion. C'est un point essentiel. - HONNETETE / FRANCHISE : la clef d'une vente réussie Une vente réussie nécessite que vendeur et acquéreur soient satisfaits et pas seulement l'une des deux parties. Honnêteté et franchise sont des valeurs cultivées chez nous. - CONFIANCE : la récompense Sans elle rien n'est possible. C'est aussi la récompense de notre travail accompli. Nos clients nous recommandent, c'est la meilleure preuve d'une mission réussie. Vous souhaitez nous parler de votre projet immobilier ?> cliquez ici T.V. : EMPORIO ESTATE... c'est WATCHA ! 2009-01-31 EMPORIO ESTATE GROUP à la télévision : c'est WATCHA ! WATCHA, le magazine des privilèges et des privilégiés, c'est sur JIMMY. Insolite, inabordable, inaccessible et parfois inutile, c’est dans WATCHA. Juliette Arnaud débarque sur JIMMY avec toute son énergie et son énorme personnalité. Elle explose tous les codes de la voix off en prêtant son talent au magazine WATCHA. Elle donne son avis, assume ses idées, bref elle est WATCHA ! Et apparemment, EMPORIO ESTATE aussi, c'est WATCHA ! … Regardez plutôt… Vous voulez voir ou revoir l'émission ? > cliquez ici Meilleurs voeux - Happy New Year 2008-12-29 Meilleurs voeux - Happy New Year L'ensemble des équipes d'EMPORIO ESTATE GROUP vous adresse ses meilleurs voeux pour 2009. All our team wishes you a Very Happy New Year and all the Best. IMMOBILIER : qui achète en ce moment à Paris ? 2008-11-15 Acheter en France est-il "à la mode" ? Si Oui, pour qui ? Y'aurait-il une "mode française" dans le monde de l'immobilier ? Tout porte à le croire en effet. Tâchons d'examiner les courants actuels que nous constatons dans l'immobilier haut de gamme. Les Italiens : - Toujours les plus nombreux acheteurs à Paris. On surnomme d'ailleurs le 1er arrondissement de Paris "Little Italy" (la petite Italie). - Profil des biens recherchés : petites surfaces avec de belles vues Les Russes : - Un peu moins en grâce en ce moment à cause d'un marché boursier très difficile à Moscou. Le profil des clients Russes acheteurs a beaucoup changé ces derniers mois : moins "jet-set" et plus "industriels" de façon générale. - Profil des biens recherchés : triangle d'or et Paris 16ème, entre 150 et 250 m². Belles parties communes obligatoires, zéro travaux à prévoir de préférence. Les "pays pétroliers" : - Retour en force des acheteurs en provenance des Emirats Arabes Unis, de Dubaï, du Qatar et autre Bahrein. - Profil des biens recherchés : Paris 8ème, Paris 16ème et Neuilly sur des surfaces rarement inférieures à 300 m², avec des contraintes comme par exemple une salle de bain par chambre ou un niveau de sécurité important dans l'immeuble. Les "nouveaux arrivants" : - Arrivée d'Asie de nouveaux acheteurs en provenance d'Inde, du Laos et de Corée. - Arrivée aussi des Bulgares, Ukrainiens et Yougoslaves. - Augmentation du nombres d'acheteurs Belges, Suisses et Luxembourgeois. Les "nouveaux sortants" : - Diminution massive du nombre des acheteurs Hollandais, Anglais et Américains. Ces constatations sont issues de l'ensemble des demandes de recherche et d'achat qui nous sont parvenues durant ces 6 derniers mois. Auteur : Richard BELLANGER Vous avez vous aussi une demande ? > cliquez ici CREDIT IMMOBILIER : récits d'expériences vécues la semaine dernière... 2008-11-03 - A entendre les médias, les banques ne prêtent plus : c'est faux ! - A écouter votre banquier, il ne faut pas emprunter : c'est faux ! Les banques ne prêtent plus, c'est l'assèchement des crédits = FAUX, on vous raconte... FAIT N°1 > Nous avons la semaine dernière obtenu un prêt à 110% (achat + frais de notaires) sur 30 ans à un taux tout à fait correct pour un client âgé de 34 ans, marié, un enfant. Son endettement est de 35%. Ce même client s'était rendu dans 2 banques de son propre chef et s'était vu répondre : "Désolé, mais on ne peut pas prendre votre dossier, vous dépassez les 33% d'endettement, merci, au revoir." FAIT N°2 > Nous avons la semaine dernière obtenu un prêt relais (auprès d'une banque parisienne de nationalité étrangère) pour un client à hauteur de 80% de la valeur vénale de son bien à vendre. La même semaine nous lisions dans la presse que désormais les prêts relais ne sauraient être supérieurs à 50% du prix du bien. No comment... FAIT N°3 >Plus grave encore, un de nos clients nous a rapporté qu'en allant voir son banquier, son compromis de vente sous le bras, pour lui demander un crédit immobilier, ce dernier lui avait répondu que ça n'était pas le moment d'acheter, qu'il devrait "faire casser" son compromis et reporter son acquisition car de toute façon sa banque ne le financerait pas. Permettez-moi de m'interroger sur la loyauté et la probité de certains banquiers. Je crois pouvoir affirmer que les faits récents ont démontré que les banquiers n'étaient pas des professionnels de l'immobilier... (ndlr: et parfois même de la bourse non plus…). Doit-on rappeler à ce banquier qu'en agissant ainsi il s'entremet dans une transaction immobilière au sens de la Loi Hoguet règlementant les professions immobilières ? Doit-on l'attraire en concurrence déloyale ? Amis banquiers, s'il vous plait, respectez notre travail et la volonté de nos clients. Que vous ne puissiez plus, en ce moment, financer les "gros dossiers" (plus de 20 Millions d'euros par dossier), quelque soit la surface financière de nos acquéreurs, nous le concevons aisément. Mais restez à votre place et ne vous entremettez pas dans une négociation immobilière qui s'est parfaitement bien déroulée entre un vendeur content et un acquéreur heureux. Merci. Auteur : Richard BELLANGER IMMOBILIER : 100% de sécurité pour garantir vos loyers : la GRL 2008-11-02 La "G.R.L.", qu'est ce que c'est ? Comment ça marche ? Locataires impécunieux ou de mauvaise foi sont la hantise des propriétaires bailleurs. Comment donc protéger son investissement locatif à moindre frais ? La solution : la GRL... La GRL est une assurance payante mise en place par l'Etat et le 1% logement. Elle garantit les loyers au propriétaire bailleur en cas d'impayé pendant toute la durée du bail de son locataire. Elle est plafonnée à 2300 Euros par mois. Elle le garantit en outre en cas de détérioration de son bien (à hauteur maximale de 7700 Euros par sinistre et par logement). Coût de cette assurance : elle coûte entre 1,8% et 2,5% du montant des loyers (charges incluses). Afin de pouvoir la souscrire, vos locataires doivent justifier gagner au moins 2 fois le montant du loyer (et pas plus de 3 fois ce dernier s'ils sont en CDI), ne pas avoir de caution, ne pas avoir connu plus de 2 mois d'impayés de loyer durant les 6 derniers mois. Pour plus de renseignements > cliquez ici IMMOBILIER : Le moral reviendrait-il aux États-Unis ? 2008-10-28 24-10-2008 - Statistiques économiques USA : rebond des ventes de logements anciens en septembre (investir.fr) Les ventes de logements anciens ont progressé de 5,5% en septembre aux États-Unis au rythme annualisé de 5,18 millions d’unités, après une baisse 2,2% en août, selon les chiffres publiés par l’Association nationale des agents immobiliers (NAR). Le consensus établi par Reuters tablait sur 4,93 millions d’unités en rythme annualisé le mois dernier, après 4,91 millions en août. Par rapport à septembre 2007, les ventes ont progressé de 1,4%. Le stock de logements toujours en vente a diminué de 1,6% à 4,266 millions d’unités en septembre, correspondant à 9,9 mois de ventes. Enfin, le prix médian des maisons a diminué de 5,7% à 191.600 dollars. Sur un an glissant, ce prix a diminué de 9%. 27-10-2008 - WASHINGTON, Source AFP USA: les ventes de logements neufs repartent en hausse en septembre (+2,7%) Les ventes de logements neufs aux États-Unis sont reparties en hausse en septembre, de +2,7% par rapport à un très faible mois d'août, pour s'établir à 464.000 unités (en rythme annuel), selon les premières estimations du ministère américain du Commerce publiées lundi. Les analystes tablaient en moyenne sur une quasi-stabilité des ventes, à 458.000 unités. Source de l'article : Jean-Pascal MOREL (VIADEO) – Email : frenchjpm62@free.fr Le "HOME STAGING" : qu'est-ce que c'est ? A quoi ça sert ? 2008-10-13 Le "HOME STAGING" : qu'est-ce que c'est ? A quoi ça sert ?… - Vous allez vendre votre maison, votre appartement ? - Vous voulez vendre vite, et bien ? Savez-vous que vos visiteurs se font une idée sur votre bien dans les premières 90 secondes ? Savez-vous que 90% d'entre eux sont incapables d'imaginer ce que sera le lieu "avec une nouvelle moquette, avec une autre couleur, avec d'autres meubles" ? Savez vous qu'il existe des techniques marketing éprouvées pour mettre en valeur un bien et en faciliter la vente, sans négociation, sans délai ? Mettre en valeur, vous y pensez ... mais comment faire ? Le Home Staging, c'est préparer votre bien immobilier pour faciliter et/ou provoquer le coup de coeur chez l'acheteur. EMPORIO ESTATE GROUP offre à ses clients en exclusivité une prestation complète de Home Staging pour valoriser et favoriser la vente de leur bien immobilier. Consultez-nous. Pour plus de renseignements > cliquez ici RE/MAX : le géant, N°1 mondial de l'immobilier, arrive en France… 2008-09-28 On s'en doutait, on le savait, on l'attendait... ça y est, le géant arrive ! RE/MAX, le N°1 mondial de l'immobilier, s'apprête à conquérir la France, dernier "grand pays Européen" où RE/MAX n'était pas encore installé. La montgolfière (aux couleurs bleu, blanc, rouge, c'était prédestiné !) s'apprête à prendre son envol dans l'hexagone. Petit rappel à l'attention de ceux qui ne connaissent pas encore RE/MAX : RE/MAX dans le monde c'est : - 34 ans de croissance ininterrompue - Plus de 7 000 agences immobilières - Plus de 120 000 conseillers dans 65 pays RE/MAX dans en Europe c'est déjà : - 1 500 agences immobilières - Plus de 10 000 collaborateurs couvrant déjà 35 pays - Et déjà N°1 en Suisse, en Italie, au Portugal... etc. Pour ceux qui ne connaissent pas encore RE/MAX (?), jetez donc un coup d'oeil sur www.remax.com, vous comprendrez... "Personne au monde ne vend autant d'immobilier que RE/MAX" ® A suivre... de très très prêt. Richard BELLANGER Pour plus de renseignements sur RE/MAX en France > cliquez ici Ce qu'ils disent sur le marché immobilier actuel... 2008-09-07 Baudouin PROT – Directeur Général de BNP Paribas Source : Challenge – 4 Septembre 2008 "A ce jour, il n'y a pas de credit crunch (baisse générale de la distribution de crédits)…" "… je suis convaincu que l'investissement immobilier conserve toute sa place dans un patrimoine, mais à condition d'être plus que jamais sélectif sur la qualité du bien et sa valeur d'usage." Jacques ATTALI – Economiste Source : M6 – Capital – 7 Septembre 2008 "Les prix de l'immobilier dans les villes ne vont pas baisser…" "D'un point de vue mondial, à Paris les prix sont raisonnables…" Jean-Marc PETER – Directeur Général Adjoint de SOFIDY Source : Challenge – 4 Septembre 2008 "Les stocks (ndlr : de mètres carrés de bureaux), de l'ordre de 3 millions de m² aujourd'hui, ne représentent que la moitié des montants atteints à la veille de la crise de 1990. Inutile donc de trop se poser la question du bon moment pour investir." Source : Magazine CAPITAL – Septembre 2008 "Ne vous attendez pas à une baisse des prix dans Paris…" Source : Nouvel Observateur – Septembre 2008 "Sur la période du 1er janvier au 1er septembre 2008, les délais de vente ont globalement progressé de 10% par rapport à la même période 2007, mais l’on constate que la tendance juin/ juillet/ août est à l’amélioration de ces délais par rapport au 1er trimestre 2008. La proportion des acheteurs CSP « Cadres Supérieurs », qui avait tendance à baisser en 2006 et 2007, remonte et se stabilise autour de 15% en 2008. La répartition des achats en fonction de leur destination finale voit se renforcer les achats de résidences principales et les acquisitions à titre de placement." À Paris, l'immobilier de luxe ne connait pas la crise. 2008-08-27 À Paris, l'immobilier de luxe ne connait pas la crise. Galvanisé par la présence renforcée des étrangers, l'immobilier haut de gamme prospère toujours autant dans la capitale française. Il convient à cet égard de souligner l'apparition significative de nouvelles nationalités d'acheteurs tels que les Argentins, les Bulgares, les Indiens, les Coréens ou les Thaïlandais, ainsi qu'une croissance marquée des Chinois, Brésiliens, Italiens, Russes et Saoudiens, toujours très présents à Paris. Cette croissance correspond de façon quasi parfaite à celle du nombre des millionnaires constatée annuellement par le magazine Forbes dans chacun de ces pays, le monde n'ayant jamais compté autant de millionnaires qu'aujourd'hui. Effet induit de la mondialisation, ou devrait-on dire "globalisation", l'arrivée sur le sol français de fortunes étrangères soutient localement ce marché de niche. La France, et tout particulièrement Paris, est et demeurera toujours aux yeux des étrangers la référence absolue du luxe, de la qualité et du savoir-vivre. Seule nouveauté notable : ce rêve est désormais à la portée de leurs bourses… Si Paris devient chère pour les français, elle demeure attractive pour les clients étrangers. Rappelons ici que comparativement aux tarifs constatés à New-York ou Londres, nos quelques 8.500 euros de moyenne au mètre carré font figure de prix soldés. Un bel immeuble Moscovite se négocie aux alentours de 40.000 euros le mètre carré, tandis qu'à Monaco vous ne trouverez rien d'équivalent en dessous de 60.000 euros le mètre ! Le marché de nos provinces ne doit pas d'avantage être négligé puisqu'il est à noter que ces nouveaux arrivants commencent aussi à s'intéresser à nos belles régions, les demandes augmentant dans les zones telles que le Pays Basque, la Normandie et la Bretagne. Il en est ainsi sur tous les marchés de la planète, c'est la rareté qui fait le prix, et les beaux produits sont rares. Pourtant, les multimillionnaires sont eux de plus en plus nombreux et toujours aussi friands du luxe et du raffinement français. Il est cependant de notre responsabilité à tous que cette belle image de la France à l'international perdure, nos services devant eux aussi se montrer à la hauteur des exigences justifiées de ces clients d'exception. Richard BELLANGER bellanger@haussmannprestige.com Protection du patrimoine personnel de l'entrepreneur individuel 2008-08-15 La loi pour l’initiative économique d’août 2003 a institué le principe de l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Elle permet à une personne physique exerçant une activité commerciale, artisanale, agricole ou indépendante de déclarer devant notaire ses droits sur sa résidence principale insaisissables. Ce qui la met à l’abri des poursuites de créanciers professionnels en cas de difficultés. Dorénavant, avec la loi de modernisation de l’économie, tous ses biens fonciers, bâtis ou non, sont protégés s’ils ne sont pas affectés à un usage professionnel. Si le bien a un usage mixte, seule la partie affectée à l’habitation est protégée. La déclaration devant notaire est alors accompagnée d’un état descriptif de division. L’entrepreneur individuel peut renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers selon les mêmes formes, c’est-à-dire devant notaire. Cette renonciation peut n’être que partielle (porter sur une partie seulement des biens) ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés dans l’acte authentique de renonciation, ce qui facilite l’accès au crédit, en offrant des possibilités de gage aux établissements financiers. En cas de décès, l’insaisissabilité du bien protégé est maintenue jusqu’au décès du conjoint. Source : Légifrance Consultez le texte de loi > cliquez ici Le Pays Basque fait rêver les acheteursÂ… 2008-08-11 Ah le Pays Basque !… je pourrai vous en parler pendant des heures. "Mon" Pays Basque : j'y suis né, j'y ai grandi. Qui mieux que moi peut comprendre qu'il vous fasse rêver ?… Anglet : ses sublimes plages, du VVF à la Barre… la Chambre d'Amour et sa sympathique ambiance nocturne, ses tapas… la forêt de Chiberta et ses splendides maisons nichés entre les pins… Comme je vous comprends… Biarritz : la "belle anglaise", son casino art déco, le mythique hôtel du Palais et sa piscine en terrasse, les petits déjeuners du Royalty, le traditionnel marché (ne surtout pas oublier les tapas du Bar Jean !), les sardines grillées du Port Vieux, les orangettes de chez Henriet, les soirées au "Copa", "Playboy" et autre "Caveau"… Saint-Jean de Luz : villégiature de Louis XIV, ses irremplaçables macarons, ses rues piétonnes bordés de boutiques colorées, ses restaurants à poisson… Sans oublier Guéthary, Hendaye, Ciboure, Chantaco… la liste est trop longue. La toute proche Espagne et ses "ventas", les fêtes de Bayonne, les ruelles du "petit Bayonne"… Mais je m'égare… Pardonnez-moi. Revenons-en au sujet, l'immobilier. Après la mode Tropézienne, les fastes et paillettes de la "french riviera" n'ont semble-t-il plus le vent en poupe. Nous constatons un retour en force aux vraies valeurs : authenticité, beauté, simplicité. Ca tombe bien, c'est la définition même du Pays Basque. Les demandes afflues mais les élus sont rares. Il y a ceux qui s'y sont pris avant vous : Laurent Ruquier, Isabelle Hupert, Guy Forget, Diane Tell ("Madame Arostéguy"), Alain Ducasse, Alain Afflelou, Daniel Bouton, Franck Riboud ("Monsieur Mendiburu")… Il y a ceux qui en rêvent mais qui n'ont apparemment pas encore trouvé : Guillaume Durand, le couple Cassel-Belluci (source seloger.com). Mais il y a aussi ceux que le Pays Basque ne veut pas… Par courtoisie nous ne les citerons pas ici. Comme le titrait Le Point récemment, "Les stars croient choisir le Pays Basque, mais c’est le Pays Basque qui les choisit…" Alors même si vous n'êtes pas une star, mais si le Pays Basque vous tente, n'hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet. En plus d'avoir le plaisir de vous en parler, j'aurai peut-être la joie de vous y installer. Adishatz ! Richard BELLANGER Pour nous contacter > cliquez ici A Paris l'immobilier de luxe ne connait pas la crise 2008-08-09 Dopé par les multimillionnaires étrangers, l'immobilier très haut de gamme prospère dans la Capitale. État des lieux d'un marché d'exception épargné par les turbulences financières. Un quart d'heure pour acheter un appartement à 3 millions d'euros ! Il ne faut en général guère plus de temps à un Russe pour acquérir un somptueux pied-à-terre avec vue sur la Tour Eiffel ! Richard Bellanger, directeur de l'agence HAUSSMANN Prestige Paris connaît bien ces nouveaux investisseurs « parisiens ». « Ils viennent habiter à Paris cinq week-ends dans l'année et pour eux la Capitale se limite aux arrondissements centraux, 6e, 7e, 8e et 16e nord, avec de préférence une vue de carte postale sur la Tour Eiffel, le Champs de Mars, Notre-Dame, ou l'île Saint-Louis ! », observe-t-il. Les cinq premiers arrondissements et la banlieue chic de Boulogne ou Neuilly sont aussi très appréciés. « Cherchez le pétrole et vous trouverez les clients » Dans ces quartiers très huppés, ce sont désormais ces multimillionnaires étrangers qui font la loi… et les prix ! Chez Daniel Féau, leader sur ce segment, ils représentaient 70 % des transactions supérieures à 4 millions d'euros à la fin du premier trimestre 2007 ! Quai d'Orsay, dans le 7e arrondissement, un Suisse vient par exemple de s'offrir un magnifique appartement de 630 m², avec un studio de service de 25 m² et un box pour 4 voitures ! Prix total : 9 850 000 euros ! Les Italiens et les Anglais sont aussi nombreux. Les Américains font un retour remarqué. « Mais on observe l'arrivée d'acquéreurs venus de Russie, et des pays de l'ex-bloc soviétique, du Pakistan, d'Extrême-Orient et des pays du Golfe », explique l'agence Daniel Féau. « Cherchez le pétrole et vous trouverez les clients ! » plaisante un responsable d'agence. Nouveaux riches, nouvelles mœurs : ces nouveaux acquéreurs passent rarement des mois à visiter avant de se décider. Pour acheter un appartement de 220 m² à 4,2 millions d'euros, un jeune Japonais de 27 ans ne s'est pas embarrassé. « Madame a choisi et Monsieur a visité 5 minutes avant de signer », raconte la responsable de la transaction. A plus de 19 000 euros/m², il était pourtant bien au-dessus des prix du marché ! Les ventes à plus 4 millions d'euros en hausse de 50 % En 2007, au-delà de 4 millions d'euros, les biens vendus par Daniel Féau se sont négociés en moyenne 16 500 euros/m². Entre 2 et 4 millions d'euros, il fallait compter 11 000 euros/m². Mais ces tarifs ne découragent pas les acheteurs, bien au contraire. L'agence a enregistré une hausse de 80 % des transactions entre 2 et 4 millions et de 50 % pour celles supérieures à 4 millions d'euros, cette année. Et les prix résistent bien à la conjoncture. « Ce marché va à contre-courant de ce qui se passe en province et en périphérie parisienne où le nombre de ventes a tendance à baisser et où les prix stagnent », souligne Charles-Marie Jottras, président de Féau. « C'est un marché qui ne connaît pas la crise », confirme Richard Bellanger. La hausse des taux d'intérêt n'est pas un souci pour cette clientèle richissime ! Et dans la capitale française, les biens à la hauteur de leurs exigences ne sont pas si nombreux. De l'ancien ou rien A Paris, en effet, pas question de détruire un immeuble haussmannien pour construire des résidences modernes très haut de gamme comme à Londres ou à New York. « Ce marché échappe totalement aux promoteurs immobiliers. Depuis 1930, on ne construit plus de luxe à Paris, mais que des cages à lapins avec 2,5 m sous plafond », déplore Charles-Marie Jottras. Il faut une vente, ou une succession pour qu'une nouvelle offre se profile. Pourtant, les multimillionnaires, eux, sont de plus en plus nombreux et toujours aussi friands de la Capitale « du luxe et du raffinement » et de son marché immobilier « relativement bon marché », explique Richard Bellanger. Eh oui, comparés aux tarifs de New York, Londres ou Beverly Hills, 11 000 euros/m² sont une bagatelle ! « A Moscou, on ne trouve rien à moins de 40 000 euros/m² dans les zones sécurisées, A Monaco, il faut compter en moyenne 70 000 euros/m² ! » remarque Charles-Marie Jottras. Mais à ce niveau de revenus, quand on aime, on ne compte pas ! « C'est avant tout un achat coup de cœur », rappelle Richard Bellanger. « Si l'appartement leur plaît, ces investisseurs peuvent très bien acheter un logement de 200 m² alors qu'ils en cherchaient seulement un de 70 m² ». Et puis, c'est tellement pratique pour aller faire ses courses avenues Montaigne Article: Claire Planchard Source: http://www.01men.com "La bourse ou l'immobilier ?!" - Billet d'humeur. 2008-08-02 Vous regardez la télévision ? Vous lisez le journal ?... Vous avez donc le cafard, c'est normal. A moins d'être en vacances sur une île déserte (et nous vous souhaitons du soleil), il est actuellement difficile d'échapper à la morosité ambiante. Côté finance, les banques américaines déposent le bilan pendant que les banques françaises durcissent sévèrement leurs conditions d'octroi de prêts (pourtant à taux fixes). Le pétrole joue au yoyo (étonnamment quand son prix baisse il ne baisse pas à la pompe), le CAC 40 ne cesse de "rebondir" et pourtant, à lire la presse de ce jour, les entreprises françaises vont bien. Est-ce donc si typiquement français que de se plaindre sans cesse ? La "râlerie" serait-elle génétiquement gauloise ? En l'état, votre choix est simple : la bourse ou l'immobilier ? Vous devinerez sans mal notre réponse, notre intérêt ne pouvant être que trop maladroitement dissimulé... Tâchons cependant de regarder la chose avec un tant soit peu de lucidité et d'objectivité. Toutes les vérités sont bonnes à dire mais surtout à entendre. Voici quelques bonnes raisons de garder raison : - L'immobilier a toujours été et sera toujours une valeur refuge : la belle pierre est solide. - L'investissement immobilier sur moyen et long terme est toujours gagnant. - Les fondamentaux actuels ne sont pas du tout ceux d'une crise immobilière mais d'une crise bancaire (à faible incidence sur la France). - Le ralentissement du volume des transactions est en majeure partie causé par l'attentisme des acheteurs et non pas par les refus des prêts immobiliers (qui n'ont augmentés que de quelques pourcents). - Paris (pour ne citer que cette ville, pardonnez-moi compatriotes provinciaux), est encore très largement sous évaluée d'un point de vue immobilier mondial : les autres capitales sont plus chères. - La France, dans son ensemble, attire toujours autant de touristes et véhicule à l'étranger une image valorisante de beauté et de qualité, gage de sécurité pour les investisseurs. - Les fonds d'investissement continuent d'acheter de l'immobilier en France. Il est donc grand temps de relever la tête et d'avancer. La France est un pays d'entrepreneurs, ne nous laissons pas aller à la morosité ambiante et retroussons tous nos manches. Collaborons, innovons et travaillons plus. L'avenir n'en sera que plus radieux. Un nouveau diagnostic obligatoire : l'électricité 2008-07-26 On les attendait, les voici : les arrêtés définissant les modalités du futur "diagnostic électricité" viennent de paraitre au Journal Officiel. Ce diagnostic, qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2009, aura pour objet de renseigner le futur acheteur d'un immeuble à usage d'habitation sur l'état de l'installation intérieure d'électricité et mettra, nous l'espérons, fin aux mauvaises surprises trop souvent découvertes postérieurement à l'acquisition : absence de connexion à la terre, coffret électrique défaillant, absence de disjoncteur différentiel, mauvais ampérages etc. Une sécurité de plus au bénéfice des acquéreurs. Pour consulter ces 2 arrêtés : Consultez l'Arrêté N°1 > cliquez ici Consultez l'Arrêté N°2 > cliquez ici Promesse ou compromis : quelle différence ? 2008-06-28 1. Le promesse unilatérale de vente Aux termes de la promesse unilatérale de vente le vendeur (nommé le promettant) s’engage à vendre un bien à un prix déterminé au candidat acquéreur, sans que celui-ci prenne l’engagement d’acheter. Le candidat à l’achat (nommé le bénéficiaire de la promesse) verse une indemnité d’immobilisation. Il dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter et d’un délai déterminé dans la promesse pour faire connaître officiellement au promettant sa décision d’acheter. Option : Si, dans le délai qui lui est imparti, le bénéficiaire décide d’acquérir, il doit lever l’option selon les modalités définies dans la promesse (lettre recommandée avec demande d’avis de réception). Chacune des parties est alors définitivement engagée et la vente est parfaite. Si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans ce délai, l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant et chacune des parties libérée de tout engagement. Enregistrement : La promesse unilatérale de vente établie sous seing privé (c'est-à-dire autrement que par acte notarié) doit obligatoirement être enregistrée dans les 10 jours de sa signature sous peine de nullité. L’enregistrement s’effectue à la recette des impôts du domicile de l’une des parties. Coût d'enregistrement fixe : 125 € 2. Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) Le compromis de vente est fondamentalement différent de la promesse unilatérale. Il engage les deux parties et manifeste de façon plus certaine leur réel désir de faire affaire. Aux termes du compromis, le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s'engage à acheter. La vente est définitive exception faite pour l’acheteur de se rétracter dans les 7 jours suivant la signature du compromis et exception faite du cas ou au moins une des conditions suspensives n'est pas réalisée (levée). Le transfert de propriété est quant à lui reporté à la date de signature de l’acte notarié définitif. Versement d’une somme d’argent au compromis : Le compromis détermine la sanction que subira la partie défaillante en cas de refus par elle de régulariser l’acte malgré la réalisation des conditions suspensives. Sa signature s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’argent (de 5 à 10 % du prix en général) entre les mains d’un tiers (le notaire, ou l'agent immobilier si ce dernier dispose d'un compte séquestre). En pratique, ce versement est qualifié de clause pénale dans la quasi-totalité des compromis de ventes. Aucune des parties ne peut revenir sur son engagement. La somme versée par l’acquéreur sera conservée par le vendeur à titre de dommages et intérêts si l’acquéreur ne signe pas l’acte. De plus, le vendeur est en droit de poursuivre l’acquéreur et de demander la passation de l’acte de vente en justice : le juge prononce alors la vente. Si le vendeur refuse de réitérer l’acte, l’acheteur peut faire prononcer la vente par voie judiciaire et obtenir le versement de dommages et intérêts au titre du préjudice subi. Pour obtenir notre aide > cliquez ici A quoi vous engage réellement une offre d'achat ? 2008-06-25 C'est une des questions récurrentes qui nous est posée. Vous êtes acheteur(s), vous avez visité un bien qui vous plait, vous aimeriez bien faire une proposition mais vous hésitez car vous ne savez pas exactement à quoi vous engage la rédaction écrite d'une offre d'achat. Voici la réponse. L'offre d'achat (ou "proposition d'achat") est, au sens juridique du terme, un avant-contrat. Il est unilatéral tant que vous êtes le seul à l'avoir signé, il devient synallagmatique ("bilatéral", générant des engagements réciproques) quand il est contresigné par le vendeur. 3 cas possibles : - L'offre écrite refusée par le vendeur : vous êtes libres, lui aussi. C'est la mission de votre agent immobilier de négocier pour faire en sorte que la demande rencontre l'offre sur un prix commun accepté par les parties. L'offre est refusée, chacun reprend sa liberté. Nous vous recommandons quand même de faire apposer sur votre offre par le vendeur la mention "offre refusée pour un montant de X Euros". - L'offre écrite non contresignée par le vendeur mais acceptée (à l'oral par exemple) : attention ! La loi (ainsi qu'une jurisprudence constante) exige que la demande et l'offre se soient rencontrées sur "un seul et même acte écrit" pour avoir valeur juridique. Exigez de votre agent immobilier que la mention "Bon pour acceptation de l'offre au prix de X Euros" soient inscrite sur le document écrit contenant votre offre. Faites dater l'offre et faites aussi dater l'acceptation de l'offre. C'est uniquement dans ce cas que vous pourrez empêcher le vendeur de vendre à quelqu'un d'autre qu'à vous, même à meilleur prix pour lui. - L'offre écrite acceptée par le vendeur : une fois votre offre acceptée le vendeur ne peut plus se désister et refuser de vous vendre. En revanche de votre côté, vous demeurez libre de ne pas acheter. En outre, n'oubliez pas de mentionner sur votre offre les conditions éventuelles : obtention d'un crédit bancaire à hauteur de X Euros, libération des lieux par l'actuel locataire etc. Ces conditions pour être légales doivent être réalisables et ne doivent pas dépendre de votre seul fait. En résumé, l'offre acceptée sur un seul et même document écrit vaut vente au sens du code civil car il y a "accord sur la chose et sur le prix". Cette vente demeure cependant "imparfaite" car un certain nombre de conditions doivent encore être levées : la constatation de la vente par acte authentique (notaire, obligatoire en France) ou encore l'obtention du prêt bancaire par l'acquéreur… Chers amis acheteurs, n'ayez pas peur de faire des offres et rappelez-vous qu'en l'état actuel du marché immobilier de très bonnes affaires sont à réaliser. Alors tous à vos stylos ! Pour obtenir notre aide > cliquez ici Amis acheteurs, c'est le moment de faire de bonnes affaires ! 2008-06-23 Le soleil semble enfin pointer le bout de son nez, la chaleur monte… et vous n'avez toujours pas acheté l'appartement ou la maison de vos rêves ? Pourquoi ? En allumant votre télévision vous avez ressenti un redoutable "coup de blues" : pétrole trop cher, tensions politiques, pouvoir d'achat en berne etc. etc. Vous vous dites que vous allez reporter votre projet d'acquisition. Grave erreur ! C'est au contraire le moment idéal pour faire de bonne affaires, croyez-nous ! Cette morosité ambiante ne pèse pas que sur vous, elle pèse aussi sur les vendeurs… Peut-être commencent-ils à réaliser qu'il faut devenir raisonnables. Eux aussi sont pressés de vendre : ils ont essayé de vendre cher, ça n'a pas marché, ils se sont engagés sur leur future acquisition, ils ont souscrit un prêt relai… la tension financière monte, surtout du côté des vendeurs. A vous de savoir saisir cette opportunité. Comment faire ? Notre conseil : faites des offres écrites ! Un petit écrit vaut mieux qu'un long discours… Vous avez repéré un appartement qui vous plait mais vous le trouvez trop cher ? Qu'à cela ne tienne, faites une proposition écrite et exigez de l'agent immobilier qu'il la transmette au propriétaire. Demandez à votre agent qu'il remplisse sa mission (obligation de moyen) et qu'il signifie votre offre au vendeur. Si ce dernier la refuse, que l'agent y fasse apposer la mention "offre d'achat refusée pour 950.000 Euros" . Vous aurez ainsi la preuve que l'agent immobilier l'a transmise au propriétaire. Vous constaterez que le stylo du vendeur va trembler en écrivant qu'il refuse 950.000 Euros (les temps sont durs…). Ne complexez pas ! : une offre est une offre, même si elle vous semble trop éloignée du prix initialement demandé. Vous verrez, vous risquez d'avoir d'agréables surprises… La période est propice aux excellentes affaires. Croyez-en notre expérience. N'hésitez-pas à nous contacter pour vous aider. Pour obtenir notre aide > cliquez ici Inter-cabinet, inter-agence, fichier commun : comment ça marche ? 2008-06-18 Vous entendez parfois (hélas, pas assez souvent) parler d'inter-cabinet, d'inter-agence ou encore de fichier commun. Qu'est-ce donc que tout cela ? Quelles sont les "règles" ? Comment ça marche ? Inter-cabinet / inter-agence : se dit d'une affaire (vente ou location) traitée en commun par 2 (ou +) agences immobilières. Exemple classique : l'agence "A" a le client acheteur, l'agence "B" a le bien à vendre. Les deux agences s'entendent pour se répartir équitablement les honoraires prévues dans le mandat, évitant ainsi au client de payer les honoraires de "A" + les honoraires de "B". La coutume veut qu'à travail égal dans une affaire en commun, les 2 agences se répartissent à 50/50 les honoraires prévus au mandat de vente. Fichier commun : mode de travail collaboratif (assez récent en France… encore hélas…) qui veut que plusieurs professionnels de l'immobilier décident de mettre en commun tout ou partie de leur portefeuille d'affaires à vendre, permettant ainsi à chacun d'entre eux d'avoir, pour ses propres clients, accès à l'ensemble des affaires à la vente du groupe hétérogène ainsi composé. Conséquence évidente : chaque agent membre de ce groupe dispose d'un catalogue d'affaire à la vente beaucoup plus important à proposer à ses propres clients acheteurs. La répartition des honoraires entre les membres de ce groupe est alors gérée par des règles d'inter-cabinet (cf. supra). Avantages : l'efficacité accrue du "service immobilier" rendu au client : plus de choix, plus vite, moins de recherches à effectuer, moins de temps perdu. Inconvénients : il n'existe pas UN mais DES fichiers communs en France. Les plus efficaces étant par définition les plus importants, les plus fournis (SIA et FFIP), mais aussi ceux permettant les règles de partage les plus souples entre les différents membres (FCIP > http://www.le-fci.fr ). En résumé, nous demeurons persuadés que la meilleure façon de travailler est d'accepter de travailler en commun : non pas les uns contre les autres, mais les uns AVEC les autres. Nous acceptons donc, sur l'ensemble de nos affaires, les inter-cabinets demandés par nos confrères, quel que soit le nom de leur enseigne. Nous sommes, à ce titre, membre de l'ALLIANCE France immobilière. A bon entendeur... Pour plus d'informations sur le FCIP > cliquez ici Pour plus d'informations sur l'ALLIANCE France immobilière > contactez-nous Une crise immobilière à Paris ? Notre avis... 2008-06-13 La morosité est ambiante dans tous les secteurs : baisse généralisée du pouvoir d'achat des français, pétrole trop cher, banques en crise financière... Mais qu'en est-il réellement du marché immobilier parisien ? Voici ce que nous avons pu constater ces toutes dernières semaines. Petit bilan... 1. Décalage du prix souhaité par les vendeurs : amis vendeurs, soyez raisonnables si vous souhaitez vendre. Vos exigences financières actuelles sont fondées sur des prix en retard de 8 à 10 mois avec la réalité du marché des acheteurs. Il faut revenir à la raison sans quoi vous ne vendrez pas. Les acheteurs normalement intéressés par votre bien ne seront plus finançables et vous risquez en outre de "griller" la vente de votre bien qui sera resté trop longtemps "à vendre" un peu partout. Notre conseil : Choisissez UNE SEULE agence en qui vous avez confiance, confiez lui une exclusivité au prix qu'elle aura estimé être le juste prix et vous verrez, vous vendrez en quelques semaines. 2. Crise du financement bancaire : nous le constatons à regret mais nombre d'acheteurs intéressés ne sont plus suivis par leurs banques. Les taux d'endettement des ménages explosent, le banques "gèlent" les accords de prêts, agissant ainsi en régulateur du marché. Notre conseil : avant toute visite, au commencement de votre projet immobilier, consultez un conseiller en financement pour établir préalablement avec lui votre vrai budget d'acquisition. Sans ce passage obligé, vous risquez ensuite d'être déçus de ne pouvoir acheter le bien que vous aurez mis 3 mois à enfin dénicher et sur lequel vous aurez, en toute bonne foi, fait une offre d'achat. 3. Pas de crise dans le luxe : nous ne constatons pas de crise sur le marché de l'immobilier haut de gamme, dit de luxe. Les acheteurs étrangers soutiennent fortement les prix, Paris demeurant une ville "peu chère" comparativement à Londres, Moscou, Luxembourg, Dublin ou Genève. 4. Les acheteurs sont toujours là : la demande à l'achat est toujours très forte. Les acheteurs cherchent toujours, le marché est tendu, seule la fluidité fait défaut. Amis vendeurs, suivez nos conseils de raison et vous aurez une agréable surprise. En conclusion, gardez le moral, les beaux jours arrivent ! Pour plus d'informations > consultez-nous Vous déménagez ? Faites vos démarches en ligne sans vous déplacer. 2008-06-07 Ce service gratuit et facultatif vous permet en quelques clics de déclarer à plusieurs organismes de votre choix votre changement de résidence principale et celui des personnes déménageant avec vous. Les organismes choisis prendront en compte votre nouvelle adresse et, le cas échéant, vous accompagneront dans les démarches complémentaires à effectuer. Plus besoin de vous déplacer ni d'écrire à toutes les administrations. Pratique non ? Pour plus d'informations > cliquez ici Un crédit immobilier sur 40 ans ? 2008-06-04 L'UCB (Groupe BNP PARIBAS) et le Crédit Foncier (Groupe Caisse d'Épargne) viennent de mettre sur le marché des offres de crédit immobilier sur 40 ans. Pour l'instant, ces deux établissements bancaires ne proposent que des produits financiers à taux révisables sur tout ou partie de la durée du prêt. D'autres banques réfléchissent déjà à des offres à taux fixe. La tendance actuelle du crédit immobilier est à l'allongement de la durée d'emprunt. A noter qu'en France, la durée moyenne des prêts immobiliers est passée de 16 ans et 4 mois en 2003 à 20 ans et 6 mois en 2006 (source Meilleurtaux). Aux risques encourus par les emprunteurs "longue durée", les banques opposent des garanties (dont l'ADIT : assurance décès invalidité temporaire) et des seuils d'endettement maximum rigoureux : 37% pour le Crédit Immobilier de France, 35% pour le Crédit Foncier, 34% pour l'UCB. Pour plus d'information > consultez-nous Le droit de préemption sur les fonds de commerces 2008-05-30 Applicable aux fonds de commerces, aux fonds artisanaux et aux baux commerciaux. La loi du 2 août 2005 a institué un droit de préemption au profit des communes lors de la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Son décret d'application est paru le 26 décembre 2007. La mise en œuvre de ce nouveau droit de préemption était soumise à la publication d'un arrêté déterminant le modèle de déclaration d'intention d'aliéner (D.I.A.) relatif à ce type de bien. Cet arrêté est paru au Journal officiel du 1er avril 2008. Le formulaire de cette nouvelle DIA est disponible sur le site : http:/www.developpement-durable.gouv.fr (Formulaires-Urbanisme-Expropriation aliénations). Le dispositif : 1. Institution du droit de préemption et délimitation du périmètre Lorsqu'une commune envisage d'instituer le droit de préemption prévu par l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme, le maire soumet pour avis le projet de délibération du conseil municipal à la chambre de commerce et d'industrie et à la chambre des métiers et de l'artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune (art R 214-1 c. urb). 2. Champ d'application et exercice du droit de préemption Ce nouveau droit de préemption s'applique, aux fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux, lorsque les cessions interviennent à titre onéreux. Il concerne les ventes amiables, les ventes par adjudication (art R 214-7 c. urb), ainsi que les cessions de gré à gré autorisées par le juge commissaire dans le cadre d'une liquidation judiciaire. A compter de la déclaration faite par le cédant à la commune par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la commune dispose d'un délai de deux mois pour notifier au propriétaire du fonds artisanal, du fonds de commerce ou du bail commercial, sa décision (art R 214-5 c. urb). Le défaut de réponse de la commune dans ce délai vaut renonciation de sa part à l'exercice du droit de préemption. 3. Rétrocession du bien préempté La commune doit, dans le délai d'un an à compter de la prise d'effet de la cession, procéder à la rétrocession du bien préempté (art. L 214-2 c. urb.). En cas de rétrocession d'un bail commercial, celle-ci est subordonnée à l'accord préalable du bailleur, qui dispose d'un délai de deux mois suivant la réception du projet d'acte de rétrocession pour faire connaître son opposition. Passé ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté la rétrocession. Source de cet article : S.N.P.I. – Service Juridique Formulaire de DIA à télécharger ici > cliquez ici Le droit de préemption urbain (DPU) : qu'est ce que c'est ? 2008-05-24 Très "à la mode" en ce moment, le droit de préemption urbain (D.P.U.) fait beaucoup parler de lui. Nous allons vous expliquer ici son fonctionnement. Mais rappelons tout d'abord la différence fondamentale entre un droit de préemption et une expropriation : - dans le cadre d'une préemption : le propriétaire du bien prend l'initiative de vendre mais le bénéficiaire du droit de préemption se substitue à l'acheteur initialement prévu. - dans le cadre d'une expropriation : le propriétaire n'est pas vendeur et sa dépossession est effectuée d'autorité par l'expropriant. Voyons maintenant en détail le fonctionnement du DPU. Une commune ou un établissement public de coopération intercommunale ne peut instaurer sur son territoire le droit de préemption urbain (DPU) que lorsque la commune est dotée d'un PLU (plan local d'urbanisme) ou d'un POS (plan d'occupation des sols). Ce droit de préemption urbain peut être de 2 sortes : "simple" ou "renforcé" : - Le droit de préemption simple donne la possibilité à la commune ou à son délégataire d'être prioritaire sur l'achat d'un bien mis en vente. - Le droit de préemption renforcé permet d'étendre son application à des biens qui en étaient normalement exclus, en particulier aux ventes de lots de copropriété et aux immeubles construits il y a moins de dix ans. Toutes les ventes de biens immobiliers se trouvant dans des zones où un DPU est instauré doivent préalablement faire l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Cette DIA obligatoire permet à la mairie d'être informée des transactions en cours sur sa zone et donc d'indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption. La mairie dispose d'un délai de 2 mois pour répondre (ce qui explique, entre autre, la durée relativement longue des ventes immobilières en France). Il faut signaler ici que ce DPU ne peut être appliqué que dans le cadre d'un véritable projet d'intérêt général : par exemple un projet de rénovation de quartiers ou de construction de logements sociaux. Le montant de la préemption est fixé par le bénéficiaire du droit de préemption, après avis de France Domaine (service public spécialisé). Attention, contrairement à l'avis répandu la mairie n'a absolument pas l'obligation de suivre le "prix du marché". Le vendeur peut alors, dans un délai de deux mois : - accepter le prix proposé par la mairie - refuser de vendre - demander que le prix soit fixé par un tribunal (consultez alors un avocat spécialisé) Bien entendu, une commune peut également décider d'acquérir le bien à l'amiable, sans faire usage d'un droit de préemption, en alignant son offre sur le prix demandé par le vendeur. Le prix sera alors versé au vendeur dans les 6 mois de son acceptation de vendre. De la même manière, si la mairie souhaite exercer son droit de préemption à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur, elle doit alors prendre l'initiative d'engager une procédure dite de "fixation du prix" auprès du tribunal de grande instance (TGI). A noter : il existe désormais un droit de préemption sur les commerces. Nous y consacrerons prochainement un article. Pour plus de détails sur le DPU > cliquez ici Et aussi cet excellent site > cliquez ici Nouveau décret : le diagnostic plomb pour les locations 2008-05-22 La législation relative à la recherche des peintures au plomb dans l’habitat vient d’être entièrement modifiée. De nouvelles obligations s’imposent dorénavant aux propriétaires bailleurs, mais aussi aux gestionnaires d’immeubles en copropriété. A partir du 12 août 2008, un constat de risque d’exposition au plomb sera rendu obligatoire pour la location de tout ou partie d’un bien immobilier ainsi que pour toutes les parties communes des immeubles d’habitation. Ce constat devra obligatoirement être réalisé par un professionnel indépendant disposant d’un certificat de compétence nominatif et utilisant un appareillage homologué de détection à "fluorescence X". Lire ici le nouveau décret > cliquez ici Consultez un spécialiste > cliquez ici Donations : les nouveautés fiscales de la loi de finances 2008 2008-05-21 Voici les abattements en matière de donation et de succession applicables à compter du 1er janvier 2008 : En matière de donation et succession : - entre parents et enfants : 151 950 Euros - entre frères et sœurs : 15 195 Euros - entre tantes, oncles et neveux ou nièces : 7 598 Euros - au profit de personnes handicapées : 151 950 Euros (sous conditions) En matière de donation : - entre époux et partenaires pacsés : 76 988 Euros - entre grands parents et petits enfants : 30 390 Euros - entre arrières grands parents et arrières petits enfants : 5 065 Euros - dons en argent : 30 390 Euros (sous conditions) Pour plus d'informations, consultez nos notaires partenaires > cliquez ici Comment acheter de l'immobilier jusqu'à 60% moins cher ? 2008-05-18 La solution : le démembrement de propriété. La tendance s'accentue de façon importante ces toutes dernières années du fait de l'augmentation constante des prix au mètre carré. La propriété immobilière, au sens juridique du terme, est en fait constituée de 2 éléments principaux : la nue propriété (le droit de disposer du bien, de le vendre, mais pas d'y habiter) et l'usufruit (le droit d'utiliser le bien, d'en jouir, d'y habiter ou de le louer). L'acquisition de la seule nue-propriété d'un bien immobilier peut vous permettre de le payer jusqu'à 60% moins cher (pour les biens neufs), sans compter les déductions fiscales des intérêts de l'emprunt contracté pour se faire. L'achat de la nue-propriété consiste à donner à un tiers (autrui) pendant au moins 15 ans la jouissance du bien acheté. En acceptant ainsi de "se priver" de la jouissance de son bien pendant cette durée, l'acheteur bénéficie en contre partie d'une remise allant de 50 à 60% sur le prix de son acquisition. Pendant la durée de son usufruit, le nu-propriétaire peut bien entendu revendre la nue-propriété de son bien. En cas de revente avant la fin de l'usufruit, il bénéficie d'un abattement de 10 % par an sur la valeur, à compter de la 6ème année suivant l'acquisition de la nue-propriété. S'il patiente et attend la fin de l'usufruit (15 ans), il récupérera la propriété complète de son bien : il pourra ainsi alors l'occuper lui-même, le transmettre gratuitement à ses enfants, le louer, le revendre en percevant une plus-value. Cette plus-value sera totalement exonérée d'imposition dès lors que le bien a été détenu au moins 15 ans. Les autres avantages fiscaux d'un achat en nue-propriété sont les suivants : - impôt sur le revenu : comme l'acquéreur de la nue-propriété ne perçoit pas de loyers, il n'a donc pas à les déclarer. - possibilité de déduire les intérêts d'emprunt de vos autres loyers : si l'acquéreur achète la nue propriété à l'aide d'un prêt immobilier il peut déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers provenant de la location d'autres biens. Un rescrit de l'administration fiscale (daté du 4 décembre 2007) reconnaît cette possibilité. - les biens possédés en nue-propriété ne sont pas imposables à l'I.S.F. - la taxe foncière et autres charges de l'immeuble sont à la charge de l'usufruitier Demandez toujours conseil à votre notaire. Pour plus d'informations > Cliquez ici Le Maroc : nouvel eldorado de la résidence secondaire ? 2008-05-17 On le savait, le Maroc attire depuis de nombreuses années les "séniors", accordant un abattement d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 80 % dès lors que la pension de retraite est versée sur un compte bancaire marocain. Mais force est de constater qu'il attire aussi les plus jeunes ! La preuve en est tout récemment apportée par l'importante fréquentation du salon de l'immobilier marocain qui vient de se tenir à Paris. Les avantages sont nombreux : abattement d'impôt sur le revenu (voir supra), exonération au profit des investisseurs des revenus locatifs les 3 premières années et abattement de 40 % les années suivantes, exonération totale de l'impôt sur les plus-values en cas de vente de la résidence principale au-delà de huit ans (15 ans en France), absence totale de droits de succession... Pour moins de 750.000 euros vous pouvez vous offrir une somptueuse villa de luxe de plus de 600 m² habitables avec 5000 m² de jardin et une piscine en lisière du golf de Marrakech. Côté investissement locatif, vous pouvez acquérir de superbes appartements dans des résidences excellemment bien équipées (piscine, sauna, hammam, tennis et golf…), conserver une à 2 semaines par an d'occupation personnelle, et malgré tout en tirer plus de 7% de revenus locatifs net d'impôts ! Qui dit mieux ? Le tout géré par un gestionnaire de qualité qui s'occupera de louer votre appartement tout au long de l'année en contrepartie d'un bail compris entre 3 et 9 ans. On peut encore trouver de bonnes affaires à Marrakech, mais nous vous conseillons dès à présent de vous tourner vers Tanger, Tétouan, Fès, Agadir ou encore Casablanca où pour 150.000 Euros vos trouverez de très beaux produits. Important : ne pas céder à la pratique locale et ancestrale du dessous de table, l'État marocain garantissant la sortie du capital investi au Maroc (plus value comprise !) à la condition de pouvoir prouver le prix payé au jour de l'investissement. Vous auriez alors une mauvaise surprise lors de la revente de votre bien. Côté transport, pas de soucis, c'est la floraison de printemps dans toutes les compagnies d'aviation dites "low cost". Elles ont massivement investi le territoire marocain et proposent des vols à prix ultra-compétitifs. Dernier conseil, ne signez rien qui ne soit pas écrit dans votre langue et sans préalablement vous être fait conseiller d'un avocat. Une video d'information ici > Video sur YouTube Pour plus d'informations > consultez-nous Règlementation immobilière : les cartes professionnelles obligatoires 2008-05-16 La profession d'agent immobilier est strictement règlementée en France. Les textes de référence sont les suivants : - Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 - Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 - Décret n° 2005-1315 du 21 Octobre 2005 Toute personne intervenant en tant qu'intermédiaire dans une transaction immobilière entre un vendeur et un acheteur doit obligatoirement être titulaire d'une carte professionnelle ainsi que des assurances professionnelles idoines (garantie financière et assurance responsabilité civile professionnelle). En matière de transaction immobilière, les 3 principales cartes sont les suivantes : 1. Carte d'agent immobilier : carte "Transaction sur immeubles et fonds de commerces" (communément appelée "carte T" et anciennement appelée "carte verte"). Elle est délivrée par le préfecture de police du lieu de l'établissement de l'agence, sous condition de diplôme et/ou d'expérience professionnelle. 2. Carte de directeur d'agence immobilière : dite "carte rose / mauve". Elle est délivrée au directeur de l'agence (établissement secondaire) par la préfecture de police sur dépôt d'un dossier de déclaration préalable d'ouverture de succursale, sous condition là aussi de diplôme et/ou d'expérience professionnelle (conditions inférieures de moitié à celles de la "carte T"). 3. Carte de négociateur en immobilier : attestation préfectorale (article 9 du décret de 72), anciennement appelée "carte grise" (elle est aujourd'hui blanche). Elle doit être obligatoirement demandée par le titulaire de la "carte T" (l'agent immobilier) pour chacun de ses collaborateurs négociateurs. N'hésitez pas, lorsque vous désirez confier un mandat de vente à un agent immobilier, à lui demander préalablement de vous présenter sa carte professionnelle. Il doit obligatoirement l'avoir sur lui : c'est un gage de sérieux et une importante garantie pour vous. Pour plus d'informations > Cliquez ici Le régime des plus-values immobilières. Quelles exonérations ?... 2008-05-14 Depuis le 1er janvier 2004, le régime des plus-values immobilières des particuliers a été simplifié par la loi de finances de la même année. Auparavant, les modalités de détermination des plus-values étaient complexes et aboutissaient très souvent à une absence de taxation. Les plus-values immobilières étaient déterminées par le vendeur lui-même sur un imprimé spécifique joint à la déclaration annuelle des revenus. Depuis cette date, les plus-values immobilières ne sont plus intégrées au revenu imposable, mais perçues par le notaire lors de l'enregistrement de l'acte. On détermine d’abord la plus-value brute, qui est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, tels qu’ils ont été stipulés dans l’acte. Sachez que le prix de cession peut être majoré de certaines charges et indemnités (frais de mainlevée, commission à un intermédiaire…). Il en est de même pour le prix d’acquisition concernant les frais et dépenses liés à l’acquisition et aux travaux (construction, rénovation, réseaux et voirie imposés par la collectivité. Deux abattements sont ensuite à prendre en compte : un abattement fixe de 1000 € et un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année de détention. La nouvelle somme obtenue est alors taxée au taux proportionnel de 16 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux additionnels fixés à 11% depuis janvier 2005. Les plus-values sont exonérées dans les 5 cas suivants : 1. lors de la cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans (22 ans avant 2004). Étant donné qu'un abattement de 10% par an au delà de la cinquième année de détention est appliqué, cela génère une exonération totale au terme de la quinzième année. 2. lors de la cession d’un bien dont le montant n'excède pas 15 000 €. 3. lors de la cession de la résidence principale à condition que l'immeuble vendu soit la résidence principale au jour de la vente et qu’il ait été occupé depuis le jour de son acquisition ou de son achèvement par le vendeur en tant que résidence principale. Si ce n’est pas le cas, il doit avoir été occupé au moins cinq ans en qualité de résidence principale. Si ces conditions ne sont pas respectées, la vente est soumise au régime général des plus-values immobilières. 4. lors d’une expropriation demandée par déclaration d’utilité publique, sous condition de remploi dans les six mois de l'indemnité d'expropriation. 5. lors d’opérations de démembrement ou assimilées. Pour plus d'informations > consultez-nous Travaux et crédit d'impôt : les bons plans... 2008-05-02 En cette période de déclaration fiscale, la source d'information qu'il vous faut, c'est l'ADEME : Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie. Cette organisation publique a (entre autres) pour vocation de vous renseigner sur l'ensemble des crédits d'impôts et autres réductions fiscales liées aux différents travaux d'amélioration de votre habitat et d'économie d'énergie. Les subventions de l'État >Cliquez ici Les crédits d'impôts >Cliquez ici La liste exacte des matériels permettant de bénéficier d'un crédit d'impôt >Cliquez ici Bonne déclaration à vous ! Les "frais de notaires" : c'est quoi, c'est combien ?... 2008-05-02 La somme versée par l'acquéreur au notaire lors d'une transaction immobilière (que l'on nomme communément et improprement "frais de notaire") comprend en réalité : - Les taxes qui vont à l'Etat et aux collectivités locales (environ 8/10ème des frais) : ce sont les sommes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser à l'Etat pour le compte de son client. Elles varient suivant la nature de l'acte et la nature du bien (immeuble, appartement, terrain, maison...). On parle ici de "droits de mutation", "frais d'hypothèque" ou frais d'enregistrement du "privilège de prêteur de deniers". - Les débours (environ 1/10ème des frais) : ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents, ainsi qu'à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client. - La rémunération du notaire à proprement parler (environ 1/10ème des frais). Il s'agit là de la seule rémunération du notaire : ses honoraires. L'ensemble de ces 3 volets de "frais" pèse aux alentours de 6% du prix total de l'acquisition immobilière effectivement payé par l'acquéreur. Ils viennent se rajouter au prix payé par l'acquéreur au vendeur. "Aux alentours" car comme nous vous l'indiquions plus haut, le calcul exact dépend de plusieurs critères tels que la nature du bien (terrain, immeuble bâti, autre...), de la date d'achèvement des travaux de l'immeuble (la fameuse "DAT" : la date de naissance de votre immeuble), de la ville (les taxes et abattements locaux pouvant varier) ou encore du statut professionnel et/ou fiscal de l'acquéreur (particulier, marchand de bien, SCI...). Bref, pour y voir plus clair dans tout ça et surtout pour obtenir un montant juste à l'Euros près de vos futurs "frais de notaires", nous vous recommandons l'excellent site de la Chambre des Notaires d'Ile de France à l'adresse suivante : www.paris.notaires.fr. Pour calculer vos "frais de notaire" > Cliquez ici Les grands principes des lois de "défiscalisation" 2008-05-02 Vous entendez partout parler de "défiscalisation" grâce à l'immobilier. Mais qu'en est-il ? Comment ça marche ? A qui est-ce réservé ? Voici les premières clefs pour bien comprendre. Une acquisition en "loi de Robien" vous permet… Jusqu’à 45 000 € d’économie d’impôts sur 15 ans, pour un achat de 160 300 €, soit 5762,50 € les 5 premières années et 1759 € les 10 années suivantes. Pour un contribuable ayant une TMI (tranche marginale d'imposition) de 48,09 % : - possibilité de garantie de loyers par contrat pendant 9 ans, - loyers très attractifs, pas de plafond de ressources des locataires, - possibilité de louer à ses ascendants et descendants, - investissement à forte valeur patrimoniale... Une acquisition en "loi Borloo" vous permet… L'amortissement du bien sera de 65% du montant de l'investissement réparti sur 15 ans de la façon suivante: - 6% du prix de son acquisition pendant les 7 premières années - 4% du prix de son acquisition pendant 2 années suivantes - 2,5% du prix de son acquisition pendant les 6 années suivantes Les loyers sont plafonnés à 70% des plafonds Robien. Une acquisition en "loi Girardin" vous permet… Forte réduction d'impôts sur une courte durée. Impact fiscal immédiat. Pour une opération pleinement efficace et totalement sécurisée du point de vue juridique, un montage particulier peut parfois être nécessaire. Consultez-nous. La loi LMP : Loueur meublé professionnel Revenus nets d'impôts pendant plus de 20 ans, - récupération des 19,60 % de TVA, - les plus-values dégagées en cas de revente sont exonérées d’impôt après 5 ans sous certaines conditions, - garantie de loyers par bail de 9 ans ferme, - cotisation au régime des retraites, - avantages fiscaux pour les contribuables assujettis à l'I.S.F La loi LMNP : Loueur meublé non professionnel Bonne rentabilité et : - exonération totale d’impôts sur les revenus générés pendant plus de 20 ans, - récupération des 19,60 % de TVA, - garantie de loyers par bail de 9 ans ferme, - très faible effort d'épargne, accessible à "tous" La loi Girardin Industriel : L’État a mis en place ce type d’incitations fiscales afin de stimuler l'activité économique dans les DOM-TOM. Impact fiscal immédiat, sans constitution de patrimoine. Avantage : très rapide à mettre en œuvre quand on a pas prévu de payer autant d'impôts et qu'on a oublié de s'organiser… Pour une opération pleinement efficace et totalement sécurisée du point de vue juridique, un montage particulier peut parfois être nécessaire. Consultez-nous. Pour en savoir plus, consultez nos équipes spécialisées. Investir dans l'immobilier locatif : le "Borloo Populaire" 2008-04-15 Depuis plus de dix ans, les mécanismes fiscaux dans l’immobilier se succèdent à un rythme très rapide. Moins de 41 mois après sa mise en place, le mécanisme “Robien”, qui avait remplacé le mécanisme "Besson", a à son tour été détrôné par trois nouveaux systèmes défiscalisant, introduits par la loi du 13 juillet 2006. -65% d’amortissement avec le "Borloo Populaire" Des trois nouveaux mécanismes défiscalisant renouvelés fin 2006, c’est le dispositif le plus favorable. Il permet de déduire 65% du prix de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, comme l’ancien dispositif "Robien". Mais il découpe la France en quatre zones géographiques de loyers (au lieu de trois précédemment) et impose des conditions de ressources au locataire. Pour plus d'informations > Cliquez ici Le cadastre enfin consultable sur internet ! 2008-04-14 Depuis le 1er Février 2008, vous n’avez plus besoin de vous déplacer pour consulter la propriété des terrains, puisque désormais, près de 150 000 plans cadastraux sont accessibles en ligne sur le nouveau site suivant : http://www.cadastre.gouv.fr Une belle révolution pour les particuliers et les professionnels, d’après la Direction Générale des Impôts. Cela leur permet de consulter les plans, d’effectuer des mesures en quelques minutes sans se déplacer en mairie ou dans le centre d’impôt foncier. Les informations liées aux propriétaires des parcelles restent bien sûr confidentielles pour respecter les règles de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (Cnil). Il faudra donc continuer à se déplacer pour avoir accès à l’identité des propriétaires de parcelles.. Pour plus d'informations > Cliquez ici Calculez l'ensoleillement de votre bien immobilier ! 2008-04-12 En trois clics, vous pouvez aujourd’hui calculer l’ensoleillement de votre bien pour un peu moins de 5€. Cocorico, c'est français et c'est ici : http://www.sun-time.org En seulement trois clics, Sun-time fournit des informations précises et en temps réel sur le nombre annuel d’heures d’ensoleillement d’un lieu précis, que ce soit une façade, un balcon, un jardin, une fenêtre, une piscine ou encore un toit. - Clic n°1 : vous cherchez votre maison sur la photo satellite - Clic n°2 : vous alignez le repère sur votre façade - Clic n°3 : parcours du soleil devant votre fenêtre, heures d’ensoleillement : le résultat est là ! Le service fonctionne grâce à la géo-position par satellite de votre bien et de calculs astronomiques. Vous pouvez également, pour plus de précision, affiner votre calcul en fonction des obstacles éventuels qui pourraient cacher le soleil, comme une colline ou un immeuble. Amusant et parfois très utile avant d'envisager la pose de panneaux solaires. Pour plus d'informations > Cliquez ici En quoi consiste le "DPE" : Diagnostic de Performance Énergétique ? 2008-04-08 Le diagnostic de performance énergétique permet à toute personne se portant acquéreur d'un logement d'être informée sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude) du bien qu'il souhaite acheter, sur ses consommations d'énergie et sur une estimation des coûts dues à ces consommations. Les logements sont désormais classés en fonction de leur consommation énergétique et de la quantité de gaz émis, sur une échelle de 1 à 7, grâce à des "étiquettes énergie et climat". Le diagnostic émet également des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique en incitant, selon les cas, à réaliser des travaux ou des remplacements d'équipements. Des informations seront alors formulées sur le coût des travaux ou des équipements, les économies de consommation et financières réalisables, ou encore le temps de retour des investissements. Pour être valable, le diagnostic devra être établi depuis moins de dix ans par un professionnel. Il n'aura cependant qu'une valeur informative. A la différence des diagnostics termites et plomb, l'acquéreur ou le locataire ne pourra l'utiliser à l'encontre du propriétaire. Le "DPE" rejoint ainsi la longue liste des diagnostics obligatoires avec parmi eux : - La présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante - Le risque d'exposition au plomb - La présence ou l'absence de termites et autres insectes xylophages - L'état de l'installation de gaz si elle a plus de quinze ans - L'état des risques naturels et technologiques - La performance énergétique Pour plus d'informations > Cliquez ici Accueil | Qui sommes-nous ? | Nos équipes | Actualités | Partenaires | Contact | Mentions légales Plan du site - Catalogue complet